Uma das situações mais desagradáveis que podem acontecer para quem compra um imóvel é o atraso na entrega da obra.
A expectativa da mudança vai por água abaixo quando isso acontece, sem contar os prejuízos financeiros que um atraso pode acabar provocando na vida do proprietário.
Por isso é sempre bom estar atento ao cronograma da construtora e conhecer os seus direitos para saber exatamente como lidar com uma situação como essa.
Se você está buscando um imóvel para comprar e ainda não fechou negócio é bom se atentar também. Assim é possível reduzir os riscos e evitar contratempos ainda na assinatura do contrato.
Veja as dicas que trouxemos a seguir.
O que pode causar atraso na entrega da obra?
Muitas situações podem provocar o atraso na entrega da obra e todas elas (ou ao menos a maioria) devem ser previstas pela construtora, de modo que ela tenha um plano B para se esquivar dos mais diversos imprevistos e, assim, reduzir consideravelmente o atraso.
Uma das situações mais comuns que geram atraso na entrega da obra é o clima. Tempestades e ventos fortes, por exemplo, podem comprometer muito o cronograma da obra.
Outras situações que podem ocorrer são falta de material e mão de obra, greve de trabalhadores e problemas com a fiscalização municipal.
A pandemia de COVID-19, por exemplo, causou grande impacto na construção civil, com atrasos nas entregas em decorrência da falta de materiais e de mão de obra, sobretudo, inclusive, por conta da condição de saúde dos próprios trabalhadores.
O que configura atraso na entrega da obra?
A lei permite que ocorra um atraso tolerável na entrega de uma obra. De acordo com a legislação brasileira, as construtoras podem atrasar a entrega em, no máximo, 180 dias em relação a data prevista inicialmente para a conclusão da obra.
Esse prazo é considerado legalmente porque a justiça reconhece que uma obra de grande porte pode sofrer com inúmeras situações que fogem do controle da construtora. Ainda assim, ela é responsável por cumprir o prazo determinado.
Por isso, dentro desse tempo, o consumidor fica limitado a qualquer tipo de ação, devendo aguardar os 180 dias necessários previstos em lei. Inclusive, esse atraso está previsto no contrato em cláusulas especificas. Portanto, cabe ao consumidor ler com atenção essas cláusulas para garantir que a construtora está agindo dentro da legalidade e daquilo que foi acordado entre as partes.
Caso o consumidor deseje desistir da compra antes desse prazo de 180 dias ele será obrigado a pagar multa contratual que pode variar entre 25% a 50% do valor do imóvel.
O que fazer quando há atraso na entrega da obra?
E quando os 180 dias toleráveis legalmente para o atraso chegam ao fim? O que o consumidor pode fazer?
Em primeiro lugar é importante esclarecer que a construtora não pode oferecer um novo prazo para entrega do imóvel, tentando aumentar o prazo de conclusão da obra. O consumidor deve sempre levar em consideração o que foi combinado em contrato.
Nesse caso existem duas opções, como você verá a seguir.
Distrato
A primeira opção é o distrato, ou seja, o consumidor desiste do imóvel e rompe o contrato com a construtora.
Nesse caso, o consumidor tem direito ao reembolso integral do valor investido no imóvel até então.
As parcelas pagas pelo consumidor devem ser reembolsadas de uma única vez com juros e correção monetária em um prazo máximo de 60 dias.
A construtora não pode oferecer o reembolso parcelado, mesmo que esteja mencionado em contrato, uma vez que isso fere a legislação que é soberana a qualquer outro documento.
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor.” (Súmula 543 do STJ)
Por se tratar de um direito do consumidor previsto em lei, não é necessário acionar a justiça para receber o reembolso e cancelar o contrato.
No entanto, caso o consumidor enfrente problemas, a recomendação é buscar um advogado especialista em direito imobiliário para que uma ação judicial seja movida contra a construtora.
Aguardar a conclusão da obra
Outra possibilidade que o consumidor tem é aguardar que a obra seja concluída. No entanto, uma vez que a construtora está infringindo os direitos do consumidor ela é obrigada a pagar multa pelo atraso na obra.
Essa multa por atraso na entrega da obra equivale a 1% do valor do imóvel e deve ser paga a cada mês de atraso.
Ou seja, se o imóvel vale R$ 500 mil, o consumidor tem direito a receber R$ 5 mil por cada mês que a obra ainda estiver em atraso.
Assim como no caso de um distrato, o consumidor também pode enfrentar resistência por parte da construtora para o pagamento da multa. Nesse caso, a recomendação é a mesma: procure um advogado especialista em direito imobiliário para assegurar o direito do recebimento da multa.
Danos morais e danos materiais por atraso na entrega da obra
Além dos direitos assegurados por lei e que as construtoras são obrigadas a cumprir, independentemente de ação judicial ou não, o consumidor ainda pode alegar danos morais e danos materiais sofridos em decorrência do atraso.
Os danos morais podem ser requeridos pelo consumidor por meio de ação na justiça. Esse direito está assegurado no Código Civil, artigo 927:
“Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.
Parágrafo único. Haverá obrigação de reparar o dano, independentemente de culpa, nos casos especificados em lei, ou quando a atividade normalmente desenvolvida pelo autor do dano implicar, por sua natureza, risco para os direitos de outrem.”
Contudo vale ressaltar que cada tribunal tem sua visão particular de encarar o pedido de danos morais, alterando, inclusive, o valor de cada indenização.
Por conta disso não é possível afirmar o valor exato de uma indenização por dano moral em caso de atraso na entrega de obra justamente porque cada juiz interpreta a ação de uma maneira diferente.
Mas, no geral, a ação de danos morais nesse caso é vista como uma frustração sofrida pelos proprietários que deixam de ter o direito de usufruir de um bem que lhes custou tempo e dinheiro.
Já no caso dos danos materiais por atraso na entrega da obra, a justiça pode entender que o proprietário precisou prolongar, por exemplo, o contrato de aluguel, tendo que arcar com despesas que não teria caso a obra tivesse sido entregue na data.
O mesmo vale para o caso de um proprietário que tinha o objetivo de alugar o imóvel depois de pronto. Com o atraso, esse plano de locação e, consequentemente, de renda extra se tornou inviável, prejudicando a vida financeira do proprietário.
Como entrar com ação contra construtora por atraso na obra?
Para o consumidor efetivar uma ação contra a construtora é necessário reunir documentos e provas que comprovem tanto o atraso, quanto eventuais danos morais e materiais. Veja os principais:
- Contrato entre a construtora e o consumidor;
- Panfletos e materiais de divulgação que mencionam a data de entrega da obra;
- Áudios, vídeos e imagens que comprovem o atraso;
- E-mails trocados com a construtora;
- Contrato de locação para solicitar danos materiais;
- Outros comprovantes de despesas em decorrência do atraso na entrega da obra;
- Busque por outros proprietários que estejam na mesma situação que você. Uma ação conjunta tem mais força e pode ser resolvida mais rapidamente do que ação individual.
Mesmo que tenha comprado um imóvel recentemente e não esteja passando por uma situação de atraso na entrega da obra é sempre importante se prevenir.
Para isso, guarde com você todo tipo de documento, email e mensagens que possam ser usadas a seu favor caso a obra atrase e seja necessário entrar com algum tipo de ação judicial.
E mais uma dica muito importante: antes de fechar negócio com qualquer construtora pesquise a respeito dela no mercado. O relato de muitas pessoas prejudicadas com atraso em obra pode ser um grande sinal de alerta para que você reveja os planos de comprar o imóvel em questão.
Prevenir é sempre melhor que remediar.
