Quanto vale um imóvel? Essa pergunta é essencial a toda pessoa que deseja comprar ou vender um bem.
E a forma mais certa de conseguir essa resposta é por meio da avaliação de imóveis.
O valor real de um imóvel é essencial para garantir uma negociação justa para ambos os lados.
Se você tem dúvidas sobre esse assunto, não se preocupe. Esse post aqui está cheio de dicas e informações muito úteis sobre avaliação de imóveis. Continue acompanhando:
Qual a importância da avaliação de imóveis?
A avaliação de imóveis é o ponto de partida para qualquer tipo de transação comercial, seja para locação ou para venda.
Ao determinar o valor real do imóvel, o proprietário pode agilizar uma venda ou locação, além de garantir que o imóvel não está sendo nem subvalorizado (abaixo do valor de mercado) ou sobrevalorizado (acima do valor de mercado).
No entanto, a avaliação de imóveis não se restringe apenas a transações comerciais.
Esse tipo de avaliação também pode ser necessária em casos de processos judiciais, como disputas por herança de família ou divorcio, por exemplo.
Outra situação onde é comum a avaliação de imóveis é no caso de financiamentos bancários. A instituição financeira pode exigir um laudo técnico que constate o valor real do bem a ser financiado.
Quem pode fazer avaliação de imóveis?
Existe uma certa confusão no mercado imobiliário brasileiro que regule quem pode fazer avaliação de imóveis.
Via de regra, quase sempre quem faz essa avaliação é a própria imobiliária responsável pela venda ou locação do imóvel, em um processo mais simples e apenas retratado verbalmente, sem nenhum tipo de laudo ou documento escrito.
No entanto, para avaliações mais aprofundadas é recomendado buscar um profissional dedicado somente a essa função: o perito avaliador.
Esse profissional pode ser contratado para avaliações independentes ou para assuntos que não envolvam a venda do imóvel, como no caso de processos judiciais.
O perito avaliador pode ser tanto um corretor de imóveis com especialização nessa área, quanto um engenheiro ou arquiteto.
Em ambos os casos, o profissional deve possui registro no CNAI ou Certificado de Avaliador Imobiliário, além de também estar inscrito no CREA / CAU e / ou CRECI, dependendo da formação.
Quanto custa uma avaliação de imóveis?
Para quem deseja realizar uma avaliação de imóveis superficial, sem laudo ou parecer técnico, muito provavelmente não terá custo nenhum.
Isso porque as imobiliárias oferecem esse serviço em contrapartida ao comissionamento que receberão com a venda ou locação do imóvel.
Já para quem precisa de um laudo técnico, a avaliação de imóveis pode custar entre 0,5% a 1% do valor total do imóvel. Ou seja, a avalição de um imóvel com valor de mercado de 500 mil reais custará entre R$ 2,5 mil a R$ 5 mil.
Laudo de avalição de imóveis: o que é, para que serve
Existem dois tipos de documentos que são considerados na avaliação de imóveis. Ambos são muito parecidos, a diferença entre eles está no profissional que assina o laudo.
O primeiro deles é o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica. Esse documento é emitido por um corretor de imóveis com especialização em avaliações imobiliárias.
Nesse documento encontram-se todas as informações a respeito do imóvel, além de dados e valores para possíveis negociações.
O Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica pode ser usado para compra e venda de imóveis, bem como para apresentação em processos judiciais ou para obtenção de financiamento imobiliário.
Já o Laudo de Avaliação de Imóveis só pode ser emitido por um profissional arquiteto, engenheiro ou agrônomo (para o caso de avaliação de imóveis rurais).
A finalidade do documento é a mesma do anterior.
O que é analisado em uma avaliação de imóveis?
Veja a seguir quais são os principais pontos que contam vantagens ou desvantagens na precificação e avaliação de um imóvel:
Localização
Sem dúvidas, uma das principais características que são analisadas é a localização do imóvel.
Uma casa ou apartamento podem possuir a mesma estrutura, mas só por estarem em bairros diferentes acabam ganhando valores de mercado bem diferentes também.
Por isso, é essencial conhecer o valor médio do metro quadrado do bairro onde está localizado o imóvel.
Claro que apenas isso não será suficiente para chegar ao valor final, mas, sem dúvida, esse é o primeiro critério a ser analisado na avaliação de imóveis.
Inclusive, vale citar que dentro de um mesmo bairro os valores podem variar de uma rua para outra. Um bom exemplo são os imóveis localizados no litoral.
Um apartamento na avenida beira mar pode custar até três vezes mais do que um apartamento localizado a apenas duas ruas atrás.
Outros fatores que interferem na precificação do imóvel é a proximidade com pontos de interesse comum, como supermercados, farmácia, feira livre, clinicas medicas, hospital e transporte público.
Quem mora perto de estações de metro, por exemplo, sabe que os imóveis nessas regiões custam bem mais.
Já alguns fatores de localização podem desvalorizar facilmente um imóvel. Um exemplo é a proximidade com fábricas e galpões, onde o barulho e o trânsito de veículos pesados são motivo de estresse.
O mesmo vale para imóveis localizados perto de muitos bares e casas noturnas. Esse fator, dependendo do perfil do empreendimento pode valorizar ou desvalorizar um imóvel.
No caso de um empreendimento voltado para pessoas jovens, isso pode não ser um problema. Mas imóveis mais antigos, voltados para famílias, por exemplo, o barulho e a bagunça podem ser um fator de impedimento para boas negociações.
Segurança
Quem hoje em dia não se preocupa com a segurança? Esse é outro fator determinante para a avaliação de imóveis.
Um imóvel localizado em um bairro de alta criminalidade ou próximo de pontos considerados perigosos e violentos perde valor de mercado.
Por isso, é muito comum que os imóveis atuais invistam em sistemas de segurança, como câmeras e alarmes, de modo a viabilizar melhores negociações.
O mesmo vale para condomínios. Quanto melhor o sistema de segurança do prédio, mais valorizado ele será.
Condições gerais do imóvel
As condições do imóvel também precisam ser analisadas minuciosamente para uma avaliação realista.
Aqui, são considerados itens como fiação elétrica, instalações hidráulicas, forro, teto, estado geral da pintura, revestimentos e pisos, bancadas, portas, janelas, trincas e fechaduras, caixa d’água, entre outros.
A qualidade dos materiais usados dentro do imóvel também são decisivos. Pisos e revestimentos de primeira linha, bem como o uso de pedras naturais, como mármore ou granito, nas bancadas ajudam a valorizar o imóvel.
Quanto mais novo o imóvel, melhores serão as condições dos itens mencionadas acima. Já no caso de imóveis mais antigos, geralmente com mais de 20 anos de uso, esses itens inevitavelmente precisam passar por uma reforma.
O custo dessa reforma pode ser abatido do valor do imóvel ou pode ser bancado pelo proprietário, caso a pessoa não deseje diminuir o valor de venda do imóvel.
Garagem
Um imóvel com garagem ganha pontos na hora da avaliação imobiliária. Hoje em dia, a maior das pessoas possui carro próprio (as vezes até mais de um), por conta disso quanto maior ou mais vagas a garagem possui, melhor para a negociação do imóvel.
Outro fator que conta pontos aqui é se a garagem é coberta. Nesse caso, a valorização é ainda maior.
Área externa e vista
Todo mundo gosta de morar em um local com vista privilegiada, não é mesmo? Por isso mesmo que um dos fatores que são analisados para avaliação de imóveis é a vista e a área externa.
Uma vista bonita da cidade, da praia ou das montanhas valoriza o imóvel, enquanto uma janela que dá de frente para outra casa ou a parede de outro prédio perde valor de mercado.
A área externa do imóvel também tem ganhado destaque nas avaliações imobiliárias.
Varandas (especialmente as do tipo gourmet), terraços, jardins e sacadas, por exemplo, são pontos fortes para qualquer imóvel, principalmente com a tendência atual, onde cada vez mais as pessoas permanecem em casa trabalhando e estudando.
Andar do imóvel
No caso de apartamentos, o andar onde o imóvel está localizado também é importante para a avaliação imobiliária.
De modo geral, os andares mais altos (que proporcionam as vistas mais bonitas) são mais valorizados do que os andares inferiores, mesmo se tratando de apartamentos com plantas iguais.
Condomínio
Quem mora em apartamento sabe também que o condomínio faz diferença na avaliação do imóvel.
Um apartamento localizado em condomínio simples, apenas com elevador e portaria, por exemplo, pode ter um valor de mercado bem menor se comparado a um apartamento de planta similar em um condomínio com infra estrutura completa, com salão de festas, academia e playground, por exemplo.
Portanto, esse é mais um ponto a ser considerado na hora de avaliar o imóvel.
Documentação
Um dos aspectos mais importantes em uma transação de compra e venda de imóvel é a documentação, o que inclui escritura, IPTU em dia e a ausência de débitos na Prefeitura Municipal.
Contudo, no momento de avaliar o imóvel, essa documentação também conta pontos.
Isso porque um imóvel em situação irregular, seja porque a casa não possui Habite-se ou porque foi construída em área de preservação, por exemplo, perde muito valor de mercado e, em alguns casos, pode até mesmo tornar o processo de compra e venda impossível de ser realizado.
Em razão disso, é fundamental que os proprietários de imóveis busquem regularizar a documentação, tanto em Cartório, quanto em Prefeitura, para que não venham a sofrer no futuro.
Orientação solar
Você sabia que a avaliação de imóveis leva em consideração até mesmo a orientação solar de uma casa ou apartamento?
A luz solar é indispensável para a qualidade de vida dos moradores, já que sem ela a casa fica úmida, propensa ao desenvolvimento de mofo e bolor o que, consequentemente, acaba resultando em alergias e doenças respiratórias.
Isso sem falar que uma casa mal iluminada também pode ter sua estrutura comprometida, com paredes manchadas e móveis desgastados mais rapidamente.
Outro problema que uma orientação solar mal planejada pode causar é o excesso de consumo de energia elétrica.
Isso porque quanto mais ventilada e iluminada a casa for, menos energia ela irá gastar com lâmpadas e aparelhos como ar condicionado e ventilador.
As casas ou apartamentos com a frente voltada para o lado norte recebem luz solar o ano inteiro, pela manhã e pela tarde.
As fachadas voltadas para o sul não recebem luz do sol durante o inverno e nos dias de verão apenas na parte da manhã e no fim da tarde.
As fachadas com a face voltada para leste recebem luz apenas durante o a manhã, enquanto as fachadas a oeste recebem luz somente na parte da tarde.
E o que isso significa? É importante primeiro ter em mente a região onde o imóvel está localizado.
Em cidades muito quentes, uma casa ou apartamento voltados para o lado norte pode não ser muito interessante, já que receberá muita luz direta e, consequentemente, mais claro.
Nesse caso, os imóveis voltados para o sul e leste são mais valorizadas.
Já em uma cidade mais fria, uma orientação solar voltada a norte e oeste é interessante, uma vez que ela permite que a casa se aqueça durante o dia e se mantenha confortável no período da noite.
Avaliação de imóveis online
A avaliação de imóveis também pode ser feita de modo online. Existem diversos sites na internet, especialmente aqueles que prestam serviço como imobiliárias, que oferecem esse serviço gratuitamente.
No entanto, vale dizer que a avaliação de imóveis online é apenas superficial, oferecendo uma base de preço de mercado a partir de informações preenchidas em um formulário.
Essas avaliações levam em consideração apenas alguns aspectos de uma avaliação de imóveis, como a localização e o número de cômodos da casa, por exemplo.
Outras avaliações oferecem como valor do imóvel um comparativo de preços tendo como base outros imóveis anunciados na região e com características semelhantes.
Ou seja, elas não são abrangentes, muito menos personalizadas. Esse tipo de avaliação consegue apenas dar uma leve noção de preço para o imóvel.
A partir daí o proprietário pode escolher entre contratar um serviço de avaliação profissional ou solicitar uma avaliação de imóveis por meio da imobiliária de sua confiança.
