Apesar de ser uma das modalidades de garantia locatícia mais utilizada no Brasil, a caução de aluguel ainda gera uma série de dúvidas, tanto para o locador, quanto para o locatário.
E para ajudar a esclarecer todas as questões que cercam esse assunto, trouxemos a seguir um guia completinho sobre a caução de aluguel. Confira:
O que é caução de aluguel
A caução de aluguel é uma garantia de locação para imóveis que protege o locador de possíveis dívidas que o locatário não consiga assumir.
É o inquilino que deve oferecer a caução ao locador do imóvel no momento de assinatura do contrato de aluguel.
Essa modalidade de garantia está prevista nos artigos 37 e 38 da lei de locações sendo, portanto, legal e autorizada oficialmente.
Caução de aluguel é obrigatório?
A caução de aluguel não é obrigatória, o que é obrigatório é a garantia locatícia.
Portanto, o proprietário pode, ao invés da caução, utilizar outro meio de garantia, como seguro aluguel ou fiador. O importante é que o contrato de aluguel mencione uma das opções de garantia.
Tipos de caução de aluguel
Existem três tipos de caução de aluguel no Brasil. A mais conhecida delas é a caução em dinheiro, no entanto, ainda é possível que o inquilino ofereça como caução bens móveis e imóveis.
Conheça melhor cada uma delas:
Caução de aluguel em dinheiro
A caução em dinheiro é a forma mais comum de garantia de locação. Nessa modalidade, o inquilino realiza o pagamento de uma quantia em dinheiro que equivale a três aluguéis.
Caução de aluguel em bens móveis
Outra forma de realizar a locação de um imóvel é oferecendo bens móveis como garantia de pagamento. Entram nessa modalidade bens como automóveis e motocicletas, por exemplo.
Nesse caso, o contrato de aluguel deve mencionar o valor, todas as características e condições do bem móvel mantido como garantia. O contrato também deve ser registrado em Cartório.
Além de automóveis e motocicletas, o locador ainda pode usar como caução de aluguel outros tipos de bens móveis, como ações e títulos de capitalização.
Caução de aluguel em bens imóveis
No caso de caução de aluguel em bens imóveis a garantia de locação é dada por uma propriedade que pode ser um terreno, uma casa, um apartamento ou até mesmo uma sala comercial.
Para ser aceito como caução de aluguel, o imóvel precisa possuir escritura pública, estar quitado e não possuir nenhuma hipoteca ativa ou pedidos de penhora. Por precaução, o locador ou imobiliária responsável pelo contrato deve realizar uma consulta sobre o imóvel no Cartório de Registros de Imóveis.
Outro detalhe importante: o imóvel que será usado como caução não pode ser bem de família, caso contrário ele não poderá ser acionado em caso de dívidas com o imóvel locado.
Como funciona a caução de aluguel em dinheiro
Por ser o mais usado e popular, a caução de aluguel em dinheiro é o que gera mais dúvidas.
A primeira coisa que tanto o inquilino, quanto o locador precisam saber é que a caução de aluguel é uma garantia que protege o proprietário em caso de dividas ou danos ao imóvel. Por isso, ele só pode ser utilizado nesses casos.
Para tanto, a recomendação é que seja criada uma conta poupança conjunta em nome de ambos (locador e locatário) de modo que o dinheiro só possa ser movimentado com a autorização escrita da outra parte.
A caução de aluguel deve ser realizada no ato de assinatura do contrato e somente depois da confirmação do depósito o proprietário deve entregar as chaves do imóvel ao locador.
O valor a ser solicitado como caução de aluguel não deve ultrapassar o equivalente a três aluguéis, ou seja, se o imóvel será locado por R$ 1 mil ao mês, a caução deve ser de R$ 3mil.
Ao final do contrato, caso o inquilino entregue o imóvel na mesma condição de quando foi alugado e não exista nenhuma dívida, o valor pago pela caução deve retornar ao inquilino integralmente e devidamente corrigido e atualizado monetariamente tendo como base os rendimentos da poupança.
Em que situações a caução de aluguel pode ser utilizada
O valor destinado a caução de aluguel, seja em dinheiro, bem imóvel ou móvel, só poderá ser utilizado ao final do contrato e após realização de vistoria completa.
Inclusive, vale citar que a vistoria do imóvel antes da locação é outra garantia importante que o proprietário tem a sua disposição. Nela, são avaliadas e registradas mediante assinatura de ambos, as condições de todos os elementos estruturais do imóvel, como instalações elétricas, hidráulicas, além da condição de metais, louças sanitárias, portas, janelas, piso, entre outros itens.
Após o término do contrato uma nova vistoria deve ser realizada para identificar possíveis danos provocados por mau uso. Veja as situações em que o uso da garantia da caução é permitida:
Danos ao imóvel
A caução de aluguel pode ser utilizada pelo proprietário do imóvel a fim de cobrir danos e manutenções provocados por mau uso e descuido do inquilino.
Nesses casos, é imprescindível que tenha sido realizada uma vistoria antes da locação como meio de comprovação dos danos.
Débito de contas
Ao final do contrato, o locador ou imobiliária deve realizar um levantamento geral de todos os débitos relacionados ao imóvel, como contas de água, luz, IPTU, condomínio e gás.
Caso sejam constatados débitos em aberto, o valor da caução pode ser usado para cobrir essas despesas.
Atraso no aluguel
A caução de aluguel pode ser acionada também para o caso de atrasos nas prestações do aluguel. Se o inquilino deixou algum mês em aberto, o valor depositado no inicio do contrato pode ser utilizado para cobrir esse tipo de débito.
Quebra de contato
E nos casos de quebra de contato? Nessas situações, a caução também pode ser utilizada pelo proprietário.
Caso o inquilino deixe o imóvel antes do prazo estabelecido no contrato de aluguel, a multa por quebra de contrato pode ser descontada da caução.
Devolução de caução de aluguel
Outra dúvida muito comum é em relação ao modo de devolução da caução de aluguel. Como funciona essa etapa?
A caução de aluguel só deve ser devolvida ao inquilino após o término do contrato e nos casos em que não forem constatados danos ao imóvel ou dividas.
Estando tudo em ordem, o valor correspondente aos três aluguéis, bem como a correção monetária com base nos rendimentos da poupança, deve ser devolvido ao inquilino em forma de depósito bancário ou outro meio que for mais conveniente para ambos.
A caução de aluguel deve ser devolvida assim que a vistoria e o levantamento dos débitos tenham sido realizadas. Por se tratar de um processo simples, essa devolução não deve levar mais do que alguns dias.
Cálculo de devolução de caução de aluguel
Para saber o valor exato da devolução da caução de aluguel, o proprietário precisa somar o valor correspondente aos três aluguéis mais o índice de correção monetária com base na caderneta de poupança.
Para facilitar esse processo, o site do Banco Central do Brasil oferece uma calculadora que atualiza esses valores a partir dos dados informados.
O primeiro passo é informar a data que foi realizada a caução do aluguel. Em seguida, informe a data de saque ou do término do contrato. Logo na sequência, coloque o valor a ser corrigido (no caso, a soma dos três aluguéis).
Supondo que o valor total a ser corrigido é de R$ 3 mil dentro de um prazo de 30 meses (período padrão para contratos de aluguel), o valor total da devolução da caução de aluguel seria em torno de R$ 3220.
Afinal, a caução de aluguel vale a pena para o locador e para o inquilino?
Para o locador, a caução de aluguel é o meio mais fácil e prático de alugar um imóvel. No entanto, por se tratar de um valor baixo de garantia, o risco de ficar com algum prejuízo é maior, já que a caução pode não ser o suficiente para cobrir eventuais danos, atrasos no aluguel ou débitos do inquilino.
Uma saída para o proprietário é solicitar uma cópia do comprovante de renda do inquilino, dessa forma é possível avaliar quanto o valor do aluguel compromete os rendimentos do locatário.
Outra possibilidade é checar se o CPF do futuro inquilino está negativado, um indicativo de que a pessoa está com dificuldades financeiras.
Já para o locatário, a caução de aluguel é vantajosa se o mesmo possuir alguma reserva em dinheiro capaz de arcar com o custo dos três aluguéis, uma vez que essa é a modalidade de garantia que mais pesa no bolso do inquilino.
O fiador é uma opção econômica, no entanto, hoje em dia é difícil encontrar alguém disposto a se comprometer economicamente. Já o seguro fiança depende da aprovação da seguradora, o que também pode limitar a possibilidade de locação.
Por outro lado, o inquilino precisa levar em consideração que o valor será restituído ao final do contrato. Se ele for um bom locatário não tem com o que se preocupar.
