Muito provavelmente você já ouviu falar em contrato de gaveta. Essa é uma modalidade de compra e venda de imóveis muito comum no Brasil.
Mas será que o contrato de gaveta é seguro? Tem validade? É isso que vamos te responder a seguir. Continue acompanhando para saber mais.
O que é contrato de gaveta?
O contrato de gaveta é um tipo de negociação comercial que trata sobre a venda e compra de imóveis, mas sem nenhum tipo de interferência externa, como instituições financeiras, imobiliária ou mesmo o Cartório de Imóveis.
Nesse tipo de contrato, a negociação ocorre direta e unicamente através do comprador e vendedor.
O contrato de gaveta é uma prática comum no país surgindo na década de 80 e ganhando força na década de 90.
O motivo por trás de tanta popularidade desse tipo de contrato é a aparente “facilidade” na compra e venda do imóvel, uma vez que ele isenta o vendedor e o comprador de uma série de obrigações legais.
Na época em que foi criado, o contrato de gaveta era muito utilizado para celebrar negociações de imóveis sem documentação ou com a documentação incompleta, especialmente aqueles que se encontravam em áreas irregulares.
Essa era a única maneira de conseguir realizar uma transação comercial, uma vez que nem os bancos, nem os cartórios poderiam assumir legalmente a responsabilidade sobre uma negociação irregular do ponto de vista jurídico.
Com o passar do tempo, o contrato de gaveta acabou se tornando também uma alternativa atraente a todo o trâmite burocrático que envolve uma negociação imobiliária, isso sem falar no alto custo de realizar essas negociações.
As inúmeras exigências das instituições financeiras acabam impulsionando esse tipo de acordo.
Inclusive, hoje em dia, o contrato de gaveta tem se tornado popular na aquisição de imóveis financiados, como você verá a seguir.
Como funciona contrato de gaveta?
Na prática, o contrato de gaveta para aquisição de imóveis financiados funciona de uma maneira bem simples.
Uma das partes, tratada como “vendedor” no contrato de gaveta solicita junto ao banco o pedido de financiamento bancário.
Com o financiamento aprovado, o então “vendedor” passa as parcelas do financiamento e o direito de posse ao “comprador”.
Esse “comprador” passa a ser o que se chama “gaveteiro”. Ele possui o direito de posse do imóvel, já que paga por ele e mora na propriedade, mas não possui a propriedade.
A propriedade do imóvel é concedida apenas ao “vendedor”, esse sim possui o nome no crédito imobiliário e no registro de imóveis no Cartório.
O “comprador” que consta no contrato de gaveta não é aceito juridicamente. No contrato de gaveta existe apenas um acordo informal firmado em Cartório apenas por meio do reconhecimento de firma das assinaturas das partes.
Ou seja, o Cartório reconhece apenas que as assinaturas são legitimas e pertencem as partes citadas no contrato.
O “comprador” não possui nenhum direito legal e reconhecido por lei sobre o imóvel podendo sofrer inúmeros prejuízos que iremos elencar no próximo tópico.
Até que o imóvel seja quitado, quem possui todo o direito sobre o bem é o que se denomina como “vendedor” no contrato de gaveta.
Esse tipo de transação é algo que envolve a confiança mútua entre as partes dentro de um acordo particular e sem reconhecimento jurídico.
A aparente vantagem desse tipo de negociação é que o comprador (gaveteiro) elimina as etapas burocráticas da compra do imóvel, uma vez que ele não é obrigado a comprovar, por exemplo, a renda necessária para aquisição do bem.
Contrato de gaveta tem validade?
Juridicamente e perante a lei, o contrato de gaveta não possui validade. Ele não é reconhecido pela lei brasileira, assim como também não é reconhecido como um contrato “oficial”, com o mesmo peso e valor de um contrato firmado no Registro de Imóveis.
Em razão disso, o contrato de gaveta possui validade apenas entre as partes envolvidas na negociação, no caso o comprador e o vendedor.
Contrato de gaveta é seguro?
A confiança é a base do acordo envolvido no contrato de gaveta, portanto, ele é seguro na medida em que as partes se reconhecem e se confiam mutuamente.
Realizar um contrato de gaveta com um desconhecido, por exemplo, pode representar um enorme risco, já que o comprador fica completamente desamparado em uma eventual situação de má-fé por parte do vendedor.
Quais os riscos do contrato de gaveta?
Existem riscos envolvidos em um contrato de gaveta, tanto por parte do vendedor, quanto do comprador. Por isso mesmo é importante estar atento a todos os riscos do contrato de gaveta, independentemente de qual lado você está. Confira mais detalhes:
Riscos para o comprador
- O comprador precisa saber que em caso de morte do vendedor existe o risco dos herdeiros não repassarem a titularidade do imóvel. No financiamento, o seguro quita as parcelas, desobrigando o comprador a dar continuidade ao pagamento, no entanto, o imóvel passa a integrar o espólio do falecido e, consequentemente, do patrimônio dos herdeiros. Nessa situação, o comprador terá que arcar com os custos de um processo judicial para ter o direito legal ao bem, o que nem sempre é garantido.
- Por outro lado, caso seja o comprador (gaveteiro) que vier a falecer os seus herdeiros não terão direito algum sobre o imóvel, uma vez que o contrato (não reconhecido legalmente) cita apenas o comprador. Assim, o bem não poderá integrar o inventário do falecido.
- Outra situação arriscada para o comprador de um contrato de gaveta é uma possível ação de penhora proveniente de dividas em nome do vendedor. Nesse caso, o comprador também não tem voz legal para reclamar o direito ao bem, podendo ver o imóvel ser levado a execução da penhora.
- O comprador também não pode utilizar o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço caso deseje quitar o imóvel, já que o bem não está legalmente em seu nome.
- Um dos maiores riscos que o comprador pode assumir na hora que realiza um contrato de gaveta é o vendedor se recusar a transferir a titularidade do imóvel ou, pior, o vendedor simplesmente desaparece e o comprador não consegue regularizar a situação do bem.
- Existe ainda o risco do vendedor agir de má-fé vendendo o bem para mais de uma pessoa. Isso pode facilmente acontecer, já que a matrícula do imóvel não menciona a compra gerando a possibilidade do imóvel ser vendido para diferentes compradores.
Riscos para o vendedor
- O vendedor também precisa estar atento aos riscos de um contrato de aluguel. O primeiro deles é o do comprador deixar de pagar as taxas e impostos referentes ao imóvel, como IPTU e condomínio. As cobranças dessas taxas serão cobradas diretamente do vendedor que consta no contrato legal com o banco ou instituição financeira.
- Outra situação que pode acontecer é o comprador deixar de pagar as prestações do imóvel e, com isso, o vendedor fica sujeito a ter o nome “sujo”, ou seja, incluído na lista do SPC e Serasa, além de correr o risco até mesmo de perder o imóvel em uma possível execução da divida.
- Caso o comprador deixe de arcar com as parcelas do financiamento ou dos impostos referentes ao imóvel, o vendedor será negativado e isso poderá impedi-lo de realizar novos financiamentos ou obter outras cartas de crédito, junto ao banco.
- Pode ocorrer também do vendedor necessitar de um segundo financiamento imobiliário e não conseguir, uma vez que sua renda já estará comprometida, mesmo que de modo fictício, com o primeiro financiamento.
- O comprador pode ainda deixar de pagar o imóvel e se recusar a deixar a propriedade, causando transtornos para o vendedor.
Como se proteger nesse tipo de negociação?
Apesar de todos os riscos envolvidos no contrato de gaveta de imóvel, ainda assim é possível recorrer a ele e obter uma certa segurança na transação, de modo que os riscos ao longo do tempo diminuam e tanto o vendedor, quanto o comprador não tenham problemas. Confira algumas dicas:
- O comprador deve guardar todos os comprovantes e recibos de pagamento referentes ao imóvel, desde as parcelas do financiamento até o IPTU e as taxas de condomínio. Em caso de uma eventual disputa judicial esses comprovantes serão muito importantes.
- Também é importante que tanto o comprador, quanto o vendedor, guardem conversas, áudios, vídeos e imagens que possam se configurar como provas para uma disputa judicial no futuro.
- Ambas as partes devem assinar e reconhecer em cartório as assinaturas do contrato.
- Na dúvida, conte com um advogado especializado no setor imobiliário para redigir o contrato de modo personalizado e de acordo com as peculiaridades da negociação.
- Verifique com o cartório a possibilidade de registrar o número de matrícula do imóvel no contrato de gaveta. Isso ajuda a trazer maior segurança para a transação.
O contrato de gaveta, como você pode perceber, é uma negociação arriscada e que depende, sobretudo, da confiança entre as partes. Outro detalhe para se atentar é o tempo de financiamento do imóvel. Quanto mais tempo de financiamento, maiores as possibilidades de ocorrerem contratempos e imprevistos.
Por isso, caso opte por essa modalidade de contrato procure quitar o financiamento o mais rápido possível, assim como fazer a transferência de posse.
