A doação de imóvel é um recurso jurídico legal que pode ser utilizado por quem possui a propriedade de um bem e deseja repassá-lo para outra pessoa como forma de doação.
Mas, apesar da aparente simplicidade, existem regras e condições que precisam ser respeitadas para que o procedimento seja reconhecido perante a lei.
Portanto, se você pretende doar um imóvel ou, então, está para receber uma doação, fique atento as recomendações dos nosso especialistas!
O que é doação de imóvel?
A doação de imóvel é um instrumento jurídico de transmissão de propriedade feita com o doador em vida, podendo ser feita para herdeiros diretos (filhos) ou para terceiros, desde que algumas normas sejam seguidas.
No caso de herdeiros diretos, a doação é considerada uma antecipação da herança e entra como parte dos bens a serem repartidos entre todos os beneficiários, de modo que nenhuma das partes saia prejudicada.
E, apenas para constar, o valor do imóvel não pode superar o que o herdeiro receberia como herança após o falecimento do doador. Também é importante frisar que o doador não pode realizar a doação de mais de 50% do seu patrimônio, incluindo imóveis.
Esse princípio vale tanto para o caso de doação de imóvel para filhos, quanto para a doação de imóvel para terceiros. Tudo para garantir que o doador não fique desprovido financeiramente e sem capacidade de se autossustentar.
O Código Civil Brasileiro dispõe sobre o tema da seguinte forma:
“Art. 548. É nula a doação de todos os bens sem reserva de parte, ou renda suficiente para a subsistência do doador.”.
“Art. 549. Nula é também a doação quanto à parte que exceder à de que o doador, no momento da liberalidade, poderia dispor em testamento.”
Tipos de doação de imóvel
Existem diferentes maneiras de realizar a doação de imóvel, conforme você verá a seguir:
Usufruto: A doação de imóvel em usufruto estabelece o direito de uso do imóvel até a morte do verdadeiro proprietário. Na ocasião do falecimento, o imóvel passa, por direito, para a pessoa que recebeu a doação. Nesse caso, a pessoa que recebe o imóvel como doação pode fazer uso do bem, mas está proibido de realizar qualquer tipo de negociação, como venda ou alienação.
Inalienabilidade: A doação de imóvel em inalienabilidade prevê que o imóvel não pode ser vendido sob nenhuma hipótese. Mas, em geral, o doador é orientado a estabelecer uma cláusula que indique que o imóvel só poderá ser vendido após um determinado período de tempo ou quando o receptor do imóvel completar uma idade pré-estabelecida, algo muito comum, principalmente, para herdeiros menores de idade.
Incomunicabilidade: A doação de imóvel em incomunicabilidade significa que o bem não poderá ser repassado para cônjuges ou herdeiros diretos.
Impenhorabilidade: Já quando o bem é doado por impenhorabilidade significa que o imóvel não pode ser usado para o pagamento de dívidas, como garantia ou penhora.
Quais as vantagens da doação de imóvel?
Desejo do proprietário
Um dos principais benefícios da doação de imóvel é que o doador tem a certeza de quem realmente irá receber a posse do bem, após o seu falecimento. A doação também garante que brigas e disputas judiciais não ocorram devido aos bens deixados pelo proprietário.
Menos custoso
A doação de imóvel é um procedimento muito mais vantajoso do ponto de vista econômico do que outras modalidades de transmissão de propriedade, como o inventário, por exemplo.
O imposto sobre doação de imóvel é muito pequeno e, em alguns casos, não existe, como é o caso do Imposto de Renda e do ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doações), que não são cobrados nesse tipo de transação.
Sem contar que não exige a contratação de advogados, tornando todo o processo muito mais econômico.
Menos burocracia
A doação de imóvel é um processo que envolve muito menos burocracia do que outros processos de transmissão de propriedade. Todo o procedimento é feito diretamente no Cartório, dispensando processos judiciais.
Qual a diferença entre inventário, testamento e doação de imóvel?
Muitas pessoas confundem inventário com testamento e doação de imóvel. Os três, de fato, são instrumentos jurídicos de transmissão de propriedade, no entanto, existem diferenças significativas entre eles que é importante você saber.
No inventário, o imóvel, assim como outros bens, são divididos entre os herdeiros oficialmente por meio judicial ou extrajudicial após o falecimento do proprietário. Aqui, são os herdeiros que dão entrada no processo e arcam com todos os custos envolvidos.
Os beneficiários também precisam contratar um advogado para realizar todo o processo. Caso a partilha ocorra de modo amigável, o processo pode ser resolvido em Cartório. Mas se houver alguma discordância, o inventário deve ser levado à justiça.
Já no testamento é o proprietário do imóvel que determina (ainda em vida) como será realizada a divisão dos bens. De acordo com a Lei Brasileira, o dono da herança deve designar 50% de todo o patrimônio aos herdeiros diretos (filhos e cônjuges) e os outros 50% podem ser partilhados à critério do proprietário, incluindo, a doação de imóvel para terceiros.
Por fim, a doação de imóvel é uma maneira de garantir o desejo do proprietário de repassar legalmente um bem ainda em vida para um filho ou terceiro, à sua escolha.
Quando a doação de imóvel não é permitida?
A Legislação Brasileira impede que a doação de imóvel seja realizada nos seguintes casos:
Entre cônjuges
A doação de imóvel entre cônjuges não é permitida quando o casamento segue o regime de comunhão total de bens porque a lei entende que o patrimônio já pertencem ao casal, portanto, não haveria necessidade de doação.
No caso de casamento em regime parcial de bens, apenas imóveis adquiridos antes do casamento podem ser doados, pela mesma razão do regime anterior. Uma vez que os bens adquiridos após são, por direito, de ambos.
Já no regime de separação total de bens, o imóvel só pode ser doado em que a separação de bens é convencional, ou seja, não é obrigatória. Pela Lei Brasileira, só é exigida nos casos em que um dos cônjuges possui mais de 70 anos ou quando depende de suprimento judicial para contrair matrimônio.
Doação acima do limite
A doação de imóvel para filho também não é permitida quando o valor ultrapassa o valor da herança que o beneficiário teria por direito, colocando os demais em situação de desvantagem. Nesses casos, a doação pode ser anulada judicialmente.
Doação de todos os bens do doador
O artigo 548 do Código Civil Brasileiro também impede a doação de imóvel para terceiros ou herdeiros se o doador ficar desprovido de bens, ou seja, o mesmo não pode transferir tudo e ficar sem nenhum tipo de garantia de provento ou sustento próprio.
A lei permite apenas que o doador faça a doação no regime de usufruto, de modo que a pessoa que recebe não poderá se desfazer do imóvel.
Quais são os documentos necessários para doação de imóvel em vida?
Para efetivar a doação do imóvel, o proprietário deve se dirigir a um Cartório munido da escritura da propriedade e dos documentos abaixo:
- CPF;
- RG;
- Comprovante de endereço;
- Certidões negativas de tributos federais e municipais;
- Certidões negativas do poder judiciário;
- Comprovante de atividade profissional;
- Certidão de matrícula do imóvel atualizada com “averbação de doação”;
Quanto custa uma escritura de doação de imóvel?
Mesmo tendo um custo menor do que outros procedimentos de transmissão de propriedade, a doação de imóvel requer o pagamento de taxas junto ao Cartório, além das tarifas para liberação das certidões exigidas na documentação obrigatória.
O custo da doação de imóvel varia de cidade para cidade. Sendo assim, é importante se dirigir até o Cartório de onde você mora para obter maiores informações. Na cidade de São Paulo, por exemplo, a taxa de doação de imóvel gira em torno de R$ 3 mil.
Além disso, ainda é preciso pagar o imposto sobre doação de imóvel conhecido como ITCD (Imposto de Transmissão por Doação). O valor desse imposto altera de estado para estado, mas não ultrapassa o valor máximo de 8% sobre o valor venal do imóvel.
Sem o pagamento do ITCD, o cartório não realiza o registro de doação. Portanto, esteja preparado financeiramente para realizar esse procedimento e garantir que todas as medidas legais sejam cumpridas.
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