A escritura de terreno é um documento que comprova a regularidade e a propriedade de um imóvel. Sem ela, o proprietário não consegue atestar a legitimidade da posse, em outras palavras, é como se o imóvel não o pertencesse.
Por isso mesmo a escritura do terreno é algo tão importante. Mas, como toda documentação, o processo de obtenção da escritura pode parecer um tanto complicada e burocrática.
No entanto, depois que você entende como fazer a escritura do terreno tudo fica mais claro e fácil. E é justamente isso que vamos te mostrar nesse post, continue acompanhando.
O que é e para que serve a escritura de terreno?
A escritura de terreno valida a transação de compra e venda do bem, garantindo a legalidade da ação para ambas as partes (comprador e vendedor).
Reconhecida como instrumento jurídico, a escritura de terreno, conforme dispõe o artigo 108 do Código Civil, “é essencial para a validade de negócios jurídicos que visam à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre um imóvel com valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente”.
Portanto, a escritura de terreno é a comprovação de que o proprietário é mesmo o dono do imóvel em questão, reconhecido legalmente por isso.
Quando se deve fazer a escritura de terreno?
Toda transação de compra e venda de um imóvel exige a elaboração da escritura como meio de legalizar e oficializar a propriedade ao novo proprietário, conferindo a ele todos os direitos legais em relação ao imóvel.
Inclusive, vale ressaltar que a escritura de terreno é ainda mais importante que a comprovação de pagamento emitida pelo banco.
Apenas a escritura de terreno confere a garantia de negociação e o direito de uso do imóvel pelo novo comprador.
Quanto custa escritura de terreno?
O custo da escritura de terreno depende de cada município, mas, em geral, ele varia entre 2% e 3% do valor venal do terreno, aquele que consta nos dados da Certidão de Dados Cadastrais do Imóvel.
É o comprador que deve arcar com os custos da escritura do terreno, assim como toda a parte burocrática que envolve a emissão do documento.
Em alguns casos, é possível e legal que vendedor e comprador negociem esse custo por alguma razão.
Além do custo com a escritura do terreno, existem ainda alguns custos indiretos para obtenção do documento, como o registro de imóvel e o ITBI.
Somando tudo, é possível afirmar que o custo da escritura de terreno pode chegar a custar até 5% do valor total do imóvel.
Por exemplo, a escritura de um terreno negociado a R$ 200 mil pode custar cerca de R$ 10 mil para ser emitida.
Em razão disso, é importante que o comprador esteja preparado financeiramente para suprir não apenas com o valor de compra do imóvel, mas também toda a documentação exigida por lei.
Onde se faz a escritura de terreno?
A escritura de terreno é feita em um Tabelionato de Notas ou, como é popularmente conhecida, em um Cartório.
Os interessados (comprador e vendedor) devem se apresentar no Cartório com toda documentação necessário e dar entrada no processo de escritura.
Aqui vale citar que a escritura do terreno pode ser feita em qualquer cartório do país, no entanto, o registro do imóvel, momento em que o terreno passa legalmente a constar no nome do novo proprietário, deve ser feito apenas em um cartório na cidade onde o imóvel está localizado.
Como fazer escritura de terreno?
Para fazer a escritura de terreno é importante seguir um passo a passo detalhado para não pular nenhuma etapa e garantir que o documento seja emitido com o mínimo de transtorno entre as partes. Confira quais são elas:
Confira a regularidade do imóvel
Antes de qualquer outra coisa, até mesmo de fechar negócio, vá até o Cartório e a Prefeitura onde o imóvel está localizado e confira a legalidade do terreno.
No cartório, solicite a matrícula do imóvel, enquanto na Prefeitura é fundamental obter as certidões negativas de débito, atestando que o imóvel não possui dividas com o poder público municipal, estadual ou federal.
Pular essa etapa pode ser frustrante, além de te fazer gastar mais, especialmente se o imóvel possuir dívidas.
Vá até o cartório
Depois de confirmar que está tudo OK com a documentação do terreno, vá até o cartório e apresente sua intenção de compra.
O tabelião irá solicitar os documentos necessários que devem ser apresentados tanto pelo comprador, quanto pelo vendedor. Confira no tópico a seguir quais são os documentos necessários para fazer a escritura de terreno:
Documentos necessários para fazer escritura de terreno
Para fazer a escritura de terreno é fundamental estar com os seguintes documentos em mãos, veja a seguir:
Documentos necessários para o comprador:
- RG e CPF (se for casado ou união estável, deve apresentar os documentos do cônjuge também);
- Certidão de nascimento ou casamento, dependendo do caso;
- Comprovante de residência;
Documentos necessários para o vendedor pessoa física:
- RG e CPF (se for casado ou união estável, apresentar documentos do cônjuge, caso seja viúvo, separado ou divorciado apresentar certidão de casamento atualizada com averbação de alteração do estado civil);
- Comprovante de endereço;
Lembrando que o cônjuge deve assinar a escritura junto do companheiro, independente de serem casados ou união estável.
Caso o vendedor seja pessoa jurídica, então os documentos necessários para a escritura de terreno são:
- Contrato social da empresa;
- Estatuto social da empresa e ata de eleição;
- Inscrição no CNPJ;
- RG e CPF dos sócios administradores;
- Certidão atualizada simplificada na Junta Comercial;
Ao apresentar a documentação exigida, o tabelião irá analisar e estando tudo em ordem, ele emitirá a guia para recolhimento do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis).
Pague o ITBI
Com a guia do ITBI em mãos, o comprador deve se dirigir até a prefeitura onde está localizado o imóvel e fazer o recolhimento do valor devido.
O valor do ITBI varia de acordo com cada município, sendo que a prefeitura pode, inclusive, contestar o valor de negociação do imóvel, independente da vontade do comprador ou do vendedor.
Isso porque a prefeitura analisa o valor de negociação informada na guia emitida pelo cartório e compara com os valores especificados no cadastro imobiliário municipal.
Caso não concorde com o valor apresentado, a prefeitura pode aumentar ou reduzir o custo do ITBI de acordo com os seus registros.
Após essa análise da prefeitura, o comprador faz o pagamento do ITBI e retorna ao cartório com o comprovante de pagamento em mãos.
Aguarde análise da documentação
Após a entrega de todos os documentos e da guia do ITBI devidamente paga, o tabelião irá analisar a documentação e proceder com a elaboração da escritura.
Assine a escritura
Com a escritura pronta, o tabelião convoca o comprador e o vendedor para a leitura do documento e recolhimento das assinaturas dos envolvidos na negociação, incluindo o cônjuge do vendedor.
A assinatura do cônjuge do comprador não é obrigatória, mas pode ser incluída caso seja da vontade das partes.
Após a assinatura, a escritura se torna um ato público e legal.
Nesse momento também que o comprador deve pagar as taxas correspondentes as despesas no cartório.
Outro detalhe importante é que todos os dados devem ser observados e, caso seja necessário, corrigidos.
Erros simples, como grafia incorreta de nomes e datas, por exemplo, podem ser corrigidas no próprio cartório, de modo simples e rápido.
Já erros mais complexos, como divergências na metragem do terreno, por exemplo, só poderão ser corrigidos após a validação judicial.
Por isso, é extremamente importante que todos os dados do imóvel sejam checados e corrigidos antes de dar entrada na escritura do terreno.
Estando tudo certo, a escritura de terreno é emitida e passa para as mãos do novo proprietário.
Registre o imóvel
Entretanto, mesmo com a escritura em mãos, o imóvel ainda não é seu por direito. É necessário fazer o registro do imóvel para atestar a propriedade e os direitos legais sobre ela.
Para isso, o novo proprietário deve se dirigir ao Oficio de Registro de Imóveis e solicitar o registro, bem como pagar as taxas necessárias para emissão do documento.
Escritura em analise
Feito isso, a escritura ficará em análise por cerca de 30 dias e estando tudo em conformidade jurídica, será realizado o registro da escritura na matricula do imóvel.
Essa matricula é que garante a posse e os direitos do proprietário sobre o terreno. Com ela, o comprador é efetivamente considerado dono da propriedade.
A partir daí, o imóvel já pode ser incluído na declaração de Imposto de Renda e toda tributação, como IPTU, por exemplo, passa a ser emitida no nome do novo proprietário.
O que pode acontecer se o imóvel não tiver escritura?
Um imóvel sem escritura é um imóvel sem dono. Isso significa que você não é legalmente dono do bem e que ele pode ser vendido ou requerido a qualquer momento por outra pessoa.
O resultado disso é uma tremenda dor de cabeça e um enorme transtorno, já que você corre o sério risco de perder o imóvel.
Por isso, sempre é recomendado comprar imóveis que possuam escritura e registro. Sem essa documentação, o terreno fica a mercê de pessoas de má fé.
Isso porque o vendedor pode simplesmente fazer mais de uma venda do mesmo imóvel e, nesse caso, quem registrá-lo primeiro se torna o dono legal ou, ainda, exigir o imóvel de volta, uma vez que sem a escritura e o registro ele não se torna seu por direito.
Nesses casos, nem mesmo os comprovantes de pagamento bancário podem atestar a negociação, já que a lei é muito enfática no que diz respeito a compra e venda de imóveis.
Apenas quem possui escritura e registro é considerado proprietário legal. Sendo assim, fuja de negociações que envolvem apenas contrato de compra e venda.
Esse tipo de transação não confere nenhuma segurança ao comprador.
Apesar do processo um tanto quanto burocrático, a emissão da escritura de terreno é fundamental para assegurar o direito da posse do imóvel. Por isso, não perca tempo e regularize o imóvel o mais rápido possível.
