Condôminos e síndicos quase sempre tem a mesma dúvida: afinal, o que acontece se não pagar condomínio?
Para quem é morador, existem penalidades. Para quem é síndico, existem direitos e deveres. Em ambos os casos, é importante estar atento ao que a lei diz para que nenhum lado saia prejudicado nessa história.
Por isso, siga a leitura conosco que compartilharemos todas as informações relevantes para você está a par do assunto. Confira!
O que é a taxa de condomínio?
A taxa de condomínio é um valor cobrado mensalmente de todos os moradores e definido em assembleia, de acordo com as necessidades do edifício, já que alguns contam com uma estrutura mais robusta, enquanto outros possuem uma mais enxuta.
Essa mensalidade serve para quitar as despesas referentes aos serviços comuns e as contas geradas pelo condomínio, como pagamento de funcionários (porteiro, zelador, auxiliar de serviços gerais, jardineiro, etc), água, energia elétrica e manutenção das áreas comuns.
Sem a taxa condominal, a realização de reparos e a prestação de serviços ficam comprometidos e todos os moradores sofrem com as consequências. Portanto, é fundamental que cada condômino esteja ciente da sua obrigação financeira e busque solucionar eventuais problemas de inadimplência de forma rápida, se houver.
Lembrando que mesmo que a residência esteja desocupada, o condomínio deve continuar sendo pago. O mesmo vale para imóveis alugados. No entanto, nesse caso, a responsabilidade pelo pagamento do valor é do inquilino.
O que acontece se não pagar condomínio?
Quem está com o condomínio em atraso pode sofrer penalidades previstas em lei que devem ser aplicadas pelo síndico ou pela administradora, conforme você verá a seguir:
Proibição de voto
Uma das primeiras medidas legais e que o síndico pode fazer é proibir o condômino de votar nas assembleias. Além da restrição ao voto, o morador também não pode ser votado. Ou seja, ele não pode se candidatar ao cargo de síndico, por exemplo.
A proibição ao voto está prevista no Código Civil (art. 1.335, inciso III) onde diz que o condômino pode “votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite”.
Multas e juros
Outra situação comum que o morador pode passar é receber um boleto atualizado com valor de multa e juros sobre a dívida.
De acordo com o artigo 1.336 do Código Civil, o “condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito”.
Portanto, o síndico pode cobrar multa e juros do condômino inadimplente, porém, a quantia não pode ser aleatória. Lembrando que a multa é uma penalidade pelo atraso no pagamento, sendo aplicado até 2% sobre o valor devido. Já os juros são cobrados 1% ao mês sobre o valor da dívida, acumulando-se ao longo do tempo e tornando-a ainda mais onerosa para o proprietário inadimplente.
Nome sujo
Mesmo após receber o boleto com multa e juros, o morador que não realizar o pagamento da taxa de condomínio, pode ter o seu nome incluído nos órgãos de proteção ao crédito, como o SPC e o SERASA.
Com o nome sujo, o condômino passa a ter dificuldades em obter financiamento, crédito e até mesmo realizar transações bancárias básicas, como a abertura de contas, por exemplo.
Cobrança extrajudicial
A cobrança extrajudicial é uma tentativa inicial de resolver a inadimplência de forma amigável por meio de empresas especializadas, antes de ingressar com ações judiciais.
Essas empresas utilizam métodos de cobrança e negociação por meio de envio de notificações por correio, e-mails, telefonemas e até mesmo visitas pessoais para pressionar o devedor a regularizar sua situação financeira.
Ação judicial
Mais desgastante, a ação judicial é o último recurso usado pelo síndico a fim de fazer o condômino pagar as taxas devidas e que estão em atraso.
Com o novo Código Civil, esse processo ficou mais rápido e menos burocrático já que o boleto de cobrança se tornou um título executivo, valendo como um cheque preenchido e assinado pelo devedor. Ou seja, quando o morador atrasa o pagamento, o síndico já pode obter uma decisão na justiça pedindo a execução da dívida.
Assim, o condômino recebe uma notificação e, a partir desta data, tem até três dias para realizar o pagamento total ou parcial. Caso realize o pagamento mínimo de 30% do débito, o morador ganha o direito de parcelar o restante em até seis vezes.
No entanto, quando nem mesmo o condomínio não é pago, os bens do morador podem ser penhorados como forma de recuperar os valores perdidos. Entra na penhora veículos, joias, objetos de valor e até mesmo contas bancárias, ações e participações societárias do inadimplente.
Em casos mais críticos, a ação judicial pode até mesmo resultar na perda do imóvel pelo devedor, através do leilão para quitação das dívidas condominiais. Por isso, o ideal é sempre buscar a via da negociação amistosa com o síndico, de modo que tal situação não venha a acontecer.
O que não pode fazer com condômino em atraso?
É dever do síndico cobrar os moradores que estão em atraso, afinal, quando a taxa não é paga por todos, os serviços prestados são prejudicados e toda a estrutura do condomínio acaba sendo atingida.
Porém, apesar do direito de cobrança, algumas ações não podem ser realizadas, como essas listadas a seguir:
Exposição pública
De maneira alguma, a dívida do condômino deve ser exposta em público. Estão proibidas ações como listar o nome dos inadimplentes em áreas de convivência, como elevadores, academia ou salão de jogos. Inclui-se ainda a divulgação em redes sociais, como o Whatsapp do grupo do condomínio, por exemplo.
Qualquer situação considerada vexatória ou que leve ao constrangimento pode ser levada à justiça pelo morador, ficando o síndico ou a administradora passíveis de serem processados por danos morais.
Proibição de acesso a áreas comuns
Uma dúvida comum que muitas pessoas têm ao questionar o que acontece se não pagar o condomínio é se o morador pode ser impedido de frequentar as áreas comuns do prédio.
E a resposta é não. Nenhum morador que está em debito pode ser impossibilitado de frequentar espaços como academia, mini mercado, playground, piscina, garagem, pet place, entre outros. A lei brasileira entende essa proibição como abusiva. O STF (Superior Tribunal Federal) definiu que tal punição pode acabar gerando uma situação constrangedora para o morador, o que não é permitido.
O STF ainda entende que as áreas sociais integram o direito de propriedade do condômino, uma vez que, em direito, elas são consideradas “fração ideal” de todas as partes comuns. Ou seja, restringir o acesso é como limitar o direito da própria propriedade privada.
Importunar o devedor
Outra coisa que o síndico (ou administradora) não pode fazer é importunar o devedor com mensagens de cobrança o dia inteiro, seja no Whatsapp, email ou chamada telefônica. Intimidações, ameaças e assédio verbal então, nem se fala.
O condômino pode e deve ser cobrado, mas de forma respeitosa e dentro do limite do que determina a lei.
Por quanto tempo o condomínio pode ficar atrasado?
A taxa condominial é considerada atrasada desde o primeiro dia após o vencimento do boleto. Contudo, é de praxe que o prédio adote uma política de tolerância inicial, aguardando ao menos 30 dias para tomar as primeiras providências.
Nesse sentido, após esse tempo, o morador já deve realizar o pagamento acrescido de juros e multa. Com três meses de atraso, o condomínio pode acionar a justiça e levar a dívida para uma ação judicial.
Como cobrar condomínio em atraso?
Se de um lado está o condômino preocupado com o atraso da taxa, de outro está o síndico que tem a obrigação legal de regularizar o débito em respeito, inclusive, aos demais moradores.
Além das formas de cobrança apresentadas anteriormente (multa, negativação do nome, cobrança e ação judicial), o síndico antes de mais nada precisa compreender as motivações por trás do adiamento no pagamento do condomínio.
Lembrando que o síndico não pode conceder perdão total ou parcial da dívida, muito menos deixar de cobrar juros e multas, visto que ele pode sofrer penalidades previstas pela assembleia.
Sendo assim, nada melhor do que buscar uma conciliação com o morador para entender a situação e propor uma saída justa para todos. A conversa deve ser realizada em ambiente neutro, de modo que o condômino não se sinta constrangido perante aos demais.
Na maioria das vezes, um imprevisto financeiro é o que mais atrapalha no pagamento em dia das obrigações. Nesse caso, a multa e os juros devem ser pagos, no entanto, uma possível negativação do nome não precisa acontecer se o condômino se comprometer com o restante da dívida o mais brevemente possível.
O diálogo se torna ainda mais importante quando o morador sempre honrou com os compromissos financeiros. Se o atraso é algo pontual, o síndico pode propor a negociação.
No mais, o condômino precisa estar atento a data de vencimento dos boletos, para não ser pego por uma distração. O síndico, inclusive, pode ajudar enviando aos moradores mensagens ou e-mails para lembrar a proximidade da data de pagamento.
