Uma reforma sempre vai bem, não é mesmo? Mas quando se trata de reforma de apartamento, qualquer tipo de intervenção deve ser cuidadosa e bem avaliada.
Isso porque, ao contrário de uma casa, a reforma de apartamento impacta diretamente no bem estar e na segurança dos demais moradores do prédio.
Mas, não se preocupe, com as dicas e orientações certas, essa reforma acontece de forma tranquila e sem dores de cabeça.
Continue a leitura para saber mais.
Reforma de apartamento: o que a legislação diz
Antes mesmo de começar a escolher os novos revestimentos ou a cor das paredes, você precisa se atentar primeiro para o que a legislação atual diz sobre reformas de apartamento.
A norma técnica NBR16.280/2015 trata especificamente sobre reformas em edificações e oferece todas as diretrizes que devem ser seguidas tanto pelo proprietário do imóvel, quanto pelo técnico responsável pela obra, no caso, o arquiteto ou engenheiro.
Essa norma visa minimizar o impacto da obra sobre a vida dos outros condôminos, além de garantir que ela não trará riscos estruturais ao prédio, nem mesmo afetará a segurança e o patrimônio dos demais moradores com possíveis desmoronamentos, trincas, fissuras ou infiltrações.
Via de regra, o proprietário deve entregar ao síndico do condomínio um plano de obra detalhado devidamente assinado pelo arquiteto ou engenheiro que acompanha a obra.
Esse documento é a garantia de que todas as intervenções estão de acordo com a politica do condomínio e com as normas de segurança.
O plano de obra deve, obrigatoriamente, conter informações como a descrição objetiva e clara dos materiais que serão utilizados, quais as intervenções que serão realizadas, o cronograma completo, o método de descarte do entulho, além de definir quais os recursos humanos, técnicos e financeiros necessários.
Cabe ao sindico liberar a reforma e acompanhar de perto a execução das etapas da obra.
Toda reforma de apartamento precisa de liberação e plano de obra?
Não. Essa exigência diz respeito a obras maiores e mais complexas, como, por exemplo, remoção de paredes e ampliação de ambientes que modifique a planta baixa do apartamento, reforma da rede elétrica e hidráulica, instalação de sistema à gás, instalação de ar condicionado, troca de portas e janelas, colocação de banheiras e outras intervenções que possam causar danos aos imóveis vizinhos ou a estrutura do prédio.
As pequenas intervenções, como pintura de paredes, colocação de drywall, troca de pisos e revestimentos em área pequena, instalação de telas de segurança, pequenos reparos elétricos e hidráulicos, por exemplo, não necessitam da apresentação do documento.
Qual a importância da ART para reforma de apartamento
A ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica) é um documento assinado pelo arquiteto ou engenheiro responsável pela obra atestando que no local há um profissional com capacidade técnica para conduzir as intervenções mencionadas no plano de obra de acordo com as normas da construção civil.
Esse documento também deve ser entregue ao sindico juntamente com o plano de obra.
No entanto, a ART entregue sozinha não é mais aceita. Isso porque apenas esse documento não garante que a obra acontecerá sem problemas, especialmente porque o profissional não precisa sequer visitar o local para emitir o documento.
Por isso, a partir da norma NBR16.280/2015 é exigida a entrega tanto da ART, quanto do plano de obra completo e detalhado, além de laudos técnicos, projeto, cronograma e até mesmo os nomes de todos os profissionais envolvidos na obra para que eles sejam autorizadas a entrar e sair do condomínio.
Dicas para reforma de apartamento
Objetivo da reforma
Porque você deseja reformar o seu apartamento? É uma adaptação estética ou funcional? É para valorizar o imóvel para venda ou será para uso da família?
Responder essas perguntas vai te ajudar a conduzir o plano da reforma de uma forma mais clara, objetiva e econômica.
Isso porque você terá foco naquilo que pretende fazer, descartando outras intervenções que não são necessárias ou prioritárias no momento.
Um imóvel que será reformado para venda deve atender ao público de modo geral, por isso, a dica é evitar acabamentos muito personalizados ou de pouca aceitação no mercado.
Outra dica é investir na reforma de acordo com o bairro onde o imóvel está localizado. Em um bairro de alto padrão, por exemplo, costuma se valorizar imóveis com acabamentos mais refinados e tecnologia. Faça uma pesquisa de mercado antes para descobrir como os imóveis são apresentados na região.
Mas se a ideia é reformar o imóvel para morar, então considere duas opções: a reforma estética ou a funcional.
Uma adaptação estética é aquela que todo mundo deseja fazer assim que se muda para um imóvel novo.
Ela pode ser superficial, incluindo apenas a pintura das paredes, a substituição de luminárias e uma nova decoração ou, ainda, mais complexa, incluindo a renovação do piso e dos revestimentos, além da troca da bancada do banheiro e da cozinha, por exemplo.
Já uma reforma funcional, quase sempre maior e mais custosa, envolve adaptações estruturais no imóvel.
É o caso, por exemplo, da remoção de uma parede para criar uma cozinha em estilo americano ou a renovação da rede hidráulica para obter mais pontos de água no banheiro ou na cozinha.
Na maior parte das vezes, esse tipo de reforma acaba acontecendo em apartamentos antigos, onde o formato da planta não corresponde mais as necessidades modernas.
Para esse tipo de reforma é necessário contar com o apoio de um profissional arquiteto ou engenheiro, assim como toda documentação necessária, conforme mencionamos anteriormente.
Orçamento e levantamento de custos
Depois que você definiu qual será o objetivo e o tipo da sua reforma de apartamento, comece a levantar todos os custos e elaborar um orçamento para a obra.
Uma planilha já é um bom começo. Anote todos os gastos, incluindo desde a compra dos materiais necessários até o gasto com mão de obra.
Com base nesse orçamento você pode determinar o que será feito primeiro, o que pode esperar mais um pouco, o tipo de material utilizado, entre outros detalhes importantes.
Também é fundamental considerar gastos inesperados e emergenciais, incluindo possíveis estadias em hotel durante a reforma ou o pagamento de um frete mais caro para agilizar o andamento da obra.
Cronograma da obra
Uma reforma de apartamento precisa ter data para começar e para acabar, de acordo com o plano de obra entregue ao sindico.
Nesse cronograma devem constar as datas aproximadas e o tempo de execução (de modo mais realista possível) de cada intervenção.
O cronograma é algo muito particular e que varia de acordo com cada obra e projeto.
Os apartamentos maiores e com mais itens a serem trabalhados inevitavelmente terão um prazo maior do que uma reforma de apartamento pequeno com poucas intervenções. Por isso, não se prenda a cronogramas alheios.
O primeiro item do cronograma a ser considerado é a fase de inspeção, planejamento e liberação da obra, podendo durar até um mês ou mais, dependendo da situação.
Com tudo aprovado, começam os trabalhos efetivamente. Hora de remover o que precisa ser removido, quebrar e demolir. Essa etapa costuma durar entre duas e três semanas, variando de acordo com o tamanho da reforma.
O próximo passo no cronograma é fazer as instalações elétricas, hidráulicas ou de gás, caso seja necessário. Coloque aproximadamente mais uma semana para essa fase.
Em seguida vem a colocação das portas e janelas, dos pisos novos, pintura e instalação dos móveis. Calcule entre quatro e cinco semanas para conclusão dessa fase.
Por fim, vem a parte da limpeza e finalização com duração aproximada de dois a três dias. Essa fase também deve estar mencionada no plano de obra.
Lembre-se de acrescentar alguns dias a mais para o caso de atrasos, assim você não terá problemas com o condomínio.
Adaptações na rotina
Pode ser que você não tenha parado para pensar nisso, mas uma reforma de apartamento exige algumas mudanças e adaptações no estilo de vida e na rotina dos moradores.
Para quem trabalha em home office, por exemplo, pode ser que seja necessário encontrar outro espaço para as atividades, uma vez que o barulho e a sujeira trarão muito incômodo.
Avalie toda a rotina dos moradores e analise quais mudanças serão necessárias e se isso resultará em algum custo.
Converse com os vizinhos
É educado, gentil e respeitoso conversar com os vizinhos antes do inicio da obra, mesmo que você já tenha liberação e autorização para fazer a reforma do apartamento.
Explique o que será feito, o tempo médio previsto para duração da obra e os horários de trabalho. Dessa forma, você evita situações desagradáveis e até mesmo a inimizade dos vizinhos.
Respeite os horários
Por falar em horários, sempre vale ressaltar que o horário para realização de obras costuma ser entre 8h e 18h.
No entanto, esses horários podem modificar de acordo com cada condomínio. Por isso, é importante se inteirar das normas e do regulamento interno.
Em caso de desrespeito nos horários, o sindico pode notificar o morador com multas e advertências do sindico, sem falar que não é nada legal com os vizinhos, não é mesmo?.
Mão de obra qualificada
Procure contratar apenas mão de obra qualificada para sua reforma de apartamento. Além de garantir um serviço bem executado, você evita atrasos na entrega e até reclamações de vizinhos.
Peça referências e tenha uma boa conversa com a pessoa que será responsável pela reforma antes de contratar o serviço.
Vistoria na reforma
Não descuide da reforma enquanto ela está acontecendo. Faça visitas regulares ao imóvel, caso não esteja morando nele durante a obra.
Dessa maneira, você garante a qualidade do serviço e o cumprimento do cronograma.
Cuidado com crianças e animais domésticos
Caso você esteja morando no apartamento durante a reforma, tenha muito cuidado e atenção com crianças e animais domésticos.
Toda obra tem ferramentas e materiais que podem ser perigosos tanto para crianças, quanto para os bichinhos.
Isso sem falar que a porta do apartamento permanecerá aberta por mais tempo para entrada e saída de profissionais e recebimento de materiais.
Então, todo cuidado é importante.
Quanto custa uma reforma de apartamento
O custo de uma reforma de apartamento é muito variável. Existem inúmeros aspectos que interferem no valor total da obra.
O tamanho do apartamento, o tipo de reforma (parcial, completa, estética ou estrutural), a região onde o apartamento está localizado e, é claro, os acabamentos escolhidos.
O orçamento de uma reforma de apartamento pode ser calculado em duas etapas. A primeira diz respeito aos preços fixos e que sofrem pouca ou quase nenhuma alteração, enquanto a segunda está relacionada aos custos variáveis.
Os preços fixos são aqueles relacionados com os materiais básicos, como canos, fios elétricos, cimento, areia e caçambas de entulho, por exemplo. Estima-se que essa primeira parte da obra consuma entre 20% e 30% do orçamento total.
Já os custos variáveis estão ligados aos materiais de acabamento, como pisos, revestimentos, luminárias, móveis, bancadas, entre outros. Cerca de 70% do orçamento é destinado a esses custos.
Lembrando que o orçamento para reforma de apartamento é sempre fornecido por metro quadrado.
Sendo assim, apenas para efeito de comparação, uma reforma de apartamento simples e superficial, incluindo apenas a troca de piso, pintura e instalação de drywall, custa aproximadamente R$ 1200 por m².
Uma mesma obra em alto padrão, ou seja, o que muda aqui é apenas o tipo de acabamento, o valor do metro quadrado da reforma passa para cerca de R$ 2900.
Já quem pretende fazer uma reforma geral, incluindo até mesmo a retirada de paredes, é bom se preparar para bancar preços maiores, variando entre R$ 2300 (reforma básica) a R$ 4200 (reforma alto padrão) o metro quadrado.
E, então, pronto para começar sua reforma de apartamento?
