Você já ouviu falar em sublocação de imóvel? Essa é uma prática muito comum no mercado imobiliário e está prevista em lei.
Ou seja, a sublocação de imóvel é legal e permitida. No entanto, alguns detalhes são importantes para garantir a tranquilidade entre todas as partes envolvidas no processo de sublocação.
Continue a leitura para saber mais sobre o assunto.
O que é sublocação de imóvel?
A sublocação é a transferência de um imóvel, parcialmente ou em sua totalidade, a um terceiro.
Ou seja, o inquilino, locatário primário passa a ser o sublocador do imóvel, transferindo para o novo locatário (sublocatário) os direitos e deveres sobre o imóvel.
Esse tipo de prática é muito comum quando o inquilino principal precisar sair do imóvel e para não pagar a multa por rescisão de contrato acaba optando pela sublocação.
Outra situação em que a sublocação é muito utilizada diz respeito a imóveis grandes que não são usados em sua totalidade. Dessa forma, o inquilino passa a locar o imóvel em partes, como, por exemplo, alugar quartos ou mesmo a garagem.
Em imóveis comerciais essa prática também é bastante corriqueira.
A sublocação é proibida?
Não, a sublocação de imóvel não é proibida. Pelo contrário, ela é legal e está prevista na Lei do Inquilinato, principalmente nos artigos 13, 14, 15 e 16.
O artigo 14 da lei diz que “Aplicam-se às sublocações, no que couber, as disposições relativas às locações”.
Desse artigo pode-se entender que a sublocação responde as mesmas obrigações legais da locação tradicional, estando sujeita aos mesmos deveres e direitos.
No entanto, é preciso se atentar para dois pontos importantes para que a sublocação não seja vista como crime. A primeira delas é a concordância do proprietário com a sublocação.
O inquilino não pode fazer a locação a um terceiro sem o consentimento prévio e escrito do proprietário.
O segundo ponto a se atentar é a utilização do imóvel. Caso o imóvel tenha sido locado para fins residenciais, a sublocação deve se atentar para esse mesmo fim. O mesmo vale para imóveis comerciais.
Lei do Inquilinato x Sublocação de Imóvel
A sublocação é regida pela mesma lei que trata da locação de imóveis, a lei nº 8.245/91, popularmente conhecida como Lei do Inquilinato.
Portanto, locador, locatário (sublocador) e sublocatário estão submetidas a essa lei. Veja a seguir os principais cuidados para se atentar em um contrato de sublocação:
Valor do aluguel
A primeira coisa a se observar é o valor da sublocação. A Lei do Inquilinato diz que o valor da sublocação não pode ser maior do que o valor da locação primária, seja no caso de uma sublocação total ou parcial.
Já no caso de uma sublocação coletiva familiar, o valor dos alugueis não pode ultrapassar o dobro do valor da locação primária.
A lei entende que a sublocação é um aditivo, um acessório ao contrato de locação original e, portanto, não deve visar o lucro e precisa estar ajustada aos valores estipulados no acordo inicial.
Prazo de locação
O sublocatário está sujeito ao contrato de locação original, portanto, o período de locação do imóvel estipulado inicialmente é o mesmo para a sublocação.
Em caso de rescisão ou fim do contrato, a sublocação também chega ao término, devendo o sublocatário desocupar o imóvel.
Pagamento da sublocação
O sublocatário está diretamente relacionado com o sublocador (inquilino primário), não tendo nenhuma relação com o locador proprietário do imóvel.
Por isso mesmo, o pagamento da sublocação deve ser feito diretamente ao sublocatário que, por sua vez, realiza o pagamento ao locador.
Contudo, caso o sublocador esteja inadimplente com o pagamento do aluguel, o sublocatário deve, apensa nesse caso, realizar o pagamento direto ao locador.
Preferência em caso de venda
Em uma possível transação de venda do imóvel, o sublocatário é quem passa a ter o direito pela compra do bem, não mais o locatário.
Para o caso de habitações coletivas, todos os sublocatários tem o mesmo direito a compra, devendo decidir em comum acordo quem terá a preferência no negócio.
Autorização do proprietário
O proprietário deve estar ciente da sublocação do imóvel, caso contrário, o inquilino estará infringido a lei.
De acordo com o artigo 13 da Lei do Inquilinato,“a cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador”.
Portanto, caso o inquilino deseje sublocar o imóvel é imprescindível que seja feita a comunicação ao locador.
A lei também menciona que o locador tem um prazo de 30 dias para manifestar o consentimento ou a proibição. No entanto, a não manifestação do locador não implica no consentimento, sendo que nesses casos, o inquilino deve entender a demora ou a ausência da resposta como uma negativa ao pedido.
Inclusive, vale citar que o locador tem todo o direito de proibir a sublocação do imóvel.
Direitos do sublocatário
O sublocatário possui os mesmos direitos do locatário, conforme segue a seguir:
- Receber o imóvel em perfeitas condições de uso no inicio do contrato da sublocação;
- Convocar o locador para comunicar defeitos e vícios anteriores à locação;
- Preferência sobre o locatário principal em uma possível oportunidade de compra do imóvel;
Deveres do sublocatário
- Pagar o valor do aluguel em dia;
- Pagar encargos acessórios que dizem respeito ao imóvel, como IPTU, taxa de condomínio, gás, água, energia elétrica e outros tributos conforme conste em contrato;
- Usar o imóvel para o fim estabelecido em contrato, seja comercial ou residencial;
- Manter o imóvel em boas condições de uso e entregá-lo nas mesmas condições de quando foi recebido;
- Respeitar e zelar pelas regras do condomínio;
- Comunicar possíveis reformas e solicitar autorização do proprietário para as mesmas;
Como fazer contrato de sublocação?
No caso de uma sublocação, é importante que o sublocatário, após a autorização do locador, proceda com a formalização da transação por meio de um contrato.
O contrato deve ser escrito e assinado por ambas as partes, lembrando sempre de ter como base o contrato inicial de locação, especialmente no que diz respeito ao período de locação e aos valores acordados entre as partes.
Fora isso também é fundamental constar:
- Discriminação dos envolvidos no contrato: locador, locatário, sublocatário;
- Descrição do imóvel que será sublocado;
- Valor do aluguel da sublocação, assim como possíveis reajustes de acordo com o índice determinado em contrato;
- Indicação de quem será o responsável pelo pagamento das taxas que recaem sobre o imóvel, como IPTU e taxa condominal;
- Especificação da modalidade de garantia, como, por exemplo, seguro fiança ou caução;
- Discriminar o direito do sublocatário a preferencia pelo imóvel em uma situação de compra e venda;
- Informar o consentimento do locador ao contrato de sublocação, inclusive, o locador pode assinar o contrato juntamente com as demais partes envolvidas no processo de sublocação;
- Informar valor por conta de multa rescisória e multa por penalidades;
Tomando todas as precauções e cuidados necessários, o contrato de sublocação de imóvel pode ser realizado tranquilamente entre as partes.
